建业环7环,何人才是现在真的的夜壶

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下半年经济增长,只有依靠大基建投资才有出路

环七环:坝上草原的院子,20万/套

背景

8月14日,统计局发布了今年7月份的经济数据,结论是:国内外环境更趋严峻复杂,经济运行稳中有变。

坝上丰宁草原,号称“京北第一草原”,未来的“国家一号风景大道”。

近一年来,上海的住宅市场处于盘整阶段,地价已经趋于平稳,我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外,借此机会,中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名,分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言,研究这20个板块综合价值和升值潜力,为购房者的购房决策做出参考。

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第一部分

所谓的稳中有变,指的就是7月份之后,尤其是到了第四季度,经济出现全面下行的可能性越来越大:

Part 1:投资坝上的理由

上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

第一,规模以上的工业增加值增速仅有6%,低于预期的6.3%,说明实体经济产出效益已经到了历史性的新低。

理由一:大七环全线贯通,铁、路、空三大交通路网全面升级,坝上距离北京越来越近

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途径河北省张家口、承德,以及北京市大兴区、通州区等地的大七环即将贯通;

为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力,我们设立了两方面的指标,一是针对房地产市场的开发性指标,二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模,用来反映板块未来是否还有土地供应,地价房价比,反映盈利空间,板块的销售规模和出清周期,看板块是否适合跑量,产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间,下设八个三级指标:板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境,商业配套,教育配套和医院配套。

第二,固定资产投资增速创造19年新低,企业投资意向持续下降,增速仅有5.5%,这已经非常危险了。

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第二部分

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理由二:京津冀规划中的国家1号风景大道,坝上草原处在核心规划区

上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

而消费的数据也非常不好看,7月份的零售销售增速也仅有8.8%,属于非常少见的10%以下的增速,说明国内消费在持续紧缩。

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图1:活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

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理由三:坝上景区资源丰富,旅游需求逐年上涨,每年数百万旅游人口支持

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而在“投资、消费及出口”三辆拉动经济增长的马车中,只有出口保持了强劲的增长势头。

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数据来源:中国指数研究院整理

2018年1-7月份出口增速达到了12.2%,应该说1-7月份中国经济还能保持6%左右的增速,完全靠的出口拉动,而投资和消费,已经基本完蛋了。

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上海四个新城的开发吸引力排名靠前,其中南桥新城的开发吸引力最大,其次是临港和嘉定新城,青浦新城由于竞争激烈,房价在四个新城最高排名在四个新城中靠后。排名第五的是安亭汽车城板块,板块的销售规模在所有板块中排名第一。长兴岛由于是价值洼地,未来规划前景好,环境佳,地价房价比处于低位而排名第六。宝山的罗店地价房价比低,品牌开发商进驻少,是宝山未来重点发展的板块之一,开发潜力排名第七。顾村板块由于配套好,人口规模大,排名居中。青浦北部的人口规模大,出清周期短而排名靠前。松江的三个活跃板块排名都靠后,奉贤除南桥新城外的奉城和金汇板块排名也靠后。

而一旦下半年美国新增2000亿出口货物的关税正式生效,出口完蛋的可能性也是非常高的。

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▌哪些板块未来还有土地供应?

因此,统计局口中的稳中有变,这个变化的因素主要是来自于中美贸易战,出口出现下降,从而让经济最后一个发动机彻底熄火。

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图2:上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

所以,下半年要想在中美贸易战的背景下,拉动经济增长,激活国内投资已经是唯一的途径,所谓的大基建时期肯定会到来。

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如果下半年或明年上半年,出现一个若干万亿的投资计划,可以说完全在意料之中,在出口逐渐完蛋的背景下,只有激活投资才是唯一出路。

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数据来源:中国指数研究院

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作为距离北京最近的草原,京北第一草原旅游人次逐年上升。2016年接待旅游人数275万,2017年接待旅游人数增至381万人,上涨高达39%,旅游收入22.1亿元。

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少,松江的泗泾还有一些地出让,但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看,四大新城的人口导入规模都超过60万,意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

央妈已经放水,但商业银行犹豫不决

理由四:旅发转变,百亿打造承德版“非洲大草原”

▌哪些板块销售量大,且卖得快,适合跑量?

银监会和财政部督促,大基建即将全面开工

2018年第三届河北省旅游发展大会将在丰宁坝上召开,河北旅投集团同丰宁政府签订协议,投资百亿打造承德版“非洲大草原”——永泰兴疏林草原、万胜永茶盐古镇,坝上草原未来景区数量、品质、环境、客群均将大幅提升。

图3:上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

7月份的金融数据是验证大放水的最好时间点。

理由五:奥运经济辐射,区域低洼

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8月13日,央行公布了7月份最新的金融数据,在金融的一系列数据中,仅有M2增速高于预期,其他金融数据均小于预期值。

坝上距离冬奥会举办地崇礼仅1小时车程,必定会受冬奥会辐射,带动经济发展。大七环周边区域的房价,北京区域就不用说了,河北崇礼、张家口、承德的房价都达到了10000-20000元/㎡。

数据来源:中国指数研究院

比如M2的增速达到了8.5%,明显高于上半年8%的增速,这个M2还有可能会持续上升,央行会持续放出货币,实现货币宽松。

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年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短,仅4.1个月,而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右,但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长,在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化,出清周期在20个板块中最长为32个月,短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小,可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看,南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。

但是M1和M0赠送却只有5.1%和3.6%,处于持续下降的态势。M1代表的活期存款,M0代表的是现金,活期存款和现金增速持续下降,说明央行放的水,但企业和消费者都没有拿到手。

北京大七环房价比较:坝上草原地区单价仅有5300元/平米,明显的洼地,未来享数倍增值空间。

▌哪些板块尚有盈利空间,哪些板块地价风险大?

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