蛋壳公寓众筹十余次,租客不知情则涉嫌违规

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  对于美好生活,欧阳捷说了这样一句话——城镇化的路在农民脚下。他详细分析了不同量级城市的状态。

  某蛋壳公
寓管家向《每日经济新闻》记者表示,租客可以选择月付分期的模式,在签署房屋租赁合同后,还要与蛋壳公
寓合作的金融公司签署贷款合同,之后租客按月付款给金融公司,一年的房租实际已付给蛋壳公
寓,目前合作的金融机构有会花分期、微众银行,会花分期、任买公司已经停用,原因是他们没有钱了。按照蛋壳公
寓给房东押一付三的方式,资金在此期间出现沉淀并有错配的可能性。

  杭州鼎家是一家长租公
寓运营商。鼎家官方称其是杭州本土同类企业中颇具影响力的企业,“2017年公司创立自主品牌‘鼎寓’,致力于为租客提供高品质的居住产品和服务”。至2017年底,鼎寓已发展长租公
寓超过5000间。

  “大房子和好房子是人生永恒的追求。我们在不断追求衣食住行之后更多的会追求更美好的生活。”欧阳捷总结道。

  完成两轮融资ABS已发行逾2亿元

  房租上涨背后的金融杠杆

  欧阳捷指出:“但每个城市有不同的政策,过去是一刀切,但是去年提出来因城施策转向一城一策或者一城多策,所以出现很多小乱,有的政府在刺激有的政府在打压,有的政府在放松有的政府在收紧,每个政府在动作上都不一样,甚至每个区域都不一样,但不会影响整体平稳。”

  以蛋壳公 寓12包为例,众筹客平台在推介该项目时表示,该资产包共10套公 寓
34间,租赁期限为5年,总投资额为75.423万元,投资人出资57万元,所占收益权62%,项目方(即紫梧桐(北京)资产管理有限公司,蛋壳公
寓运营主体)出资18.423万元加运营和管理,所占收益权为38%,该资产包第一年的预期年净利润为29.892万元。蛋壳公
寓在路演中表示,当时租金收入平均为2300元~2500元/间。那么,按照给房东押一付三的方式付款,蛋壳公
寓12包的融资额可以启动数十套新房源。

  在北京工作的苏女士最近正忙着找房子,但发现单间在2000元/月以下的房子在全北京都很难找了。越是到处去找,她的一个心结越强烈,那就是现在快到期的房子要是能够继续租该多好。现在住的单间带一个大阳台,光线很好,装修不错,才不到2000块。但是业主最近直接上门了,这是两年来第一次,通知他们房子要装修了,需要腾空。

  在7月31日举行的中央政治局会议,对于房地产市场,中央表示,下决心解决房地产市场问题,因城施策供求平衡,控制预期引导预期规范市场,遏制房价上涨,加快建立房地产市场平稳健康发展的长效机制。

  比如,近期发行的“天风-蛋壳公
寓信托受益权资产支持专项计划”,该计划总规模2.035亿元,分为优先级和次级两类资产支持证券,其中优先级募集规模为1.85亿元;次级募集规模为0.185亿元。

  对于长租公
寓通过加杠杆扩张规模引发的金融风险问题,业内高度关注这种行为是否合规。

  “农民是往城市里去的,我能去多大的城市就去多大的城市。人口流动的背后是资本的流动,但是大城市却不增加土地供应,特别是有的城市还进行抢人大战,所以无地可建无房可收无房可买将成为热点城市的新常态;而三四线城市却在不断增加土地供给,造成了库存量越来越大。”欧阳捷指出。

  蛋壳公 寓作为具有代表性的互联网长租公
寓运营商,成立于2015年初,属于较早进入长租公寓市场的一大品牌公寓,产品形态涵盖合租公
寓、整租公 寓
等,意图满足都市年轻白领多元化的居住需求。目前,已进入北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、武汉、南京8地市场,管理超过17万间公
寓。而两年前蛋壳公 寓在路演时表示,其在北京地区的公寓仅5000间。

  比如长租公
寓收取押金,以及通过第三方金融平台提前收取租金导致资金沉淀,可能引发跑路或者破产,导致租客和业主受损,甚至卷入金融风险事件。这引发人们对资金沉淀是否合规的思考。

  “1-7月份M2的增速上升到8.5,今年1月份M2的增量为4.4万亿,6月份为6.7万亿,如果下半年同样是这个数据的话,我们或将见识到真正的大水漫灌。”欧阳捷预测道。

  至于分期月付,蛋壳公 寓APP介绍道,该付款方式为蛋壳公
寓协助租客与第三方金融机构办理的租金分期的租金贷款服务,分期利息和手续费由蛋壳公
寓承担。分期月付用户在缴纳完首月房租后,在指定的分期平台按照平台约定还款。据新华网此前报道,蛋壳公
寓目前已与任买公司进行了分期付消费金融业务合作。

  近期关于“资本介入长租公
寓推高租金”的讨论引发人们重新审视金融的属性。而鼎家的破产将这一讨论推向更深处。其中,最大的焦点就是租金贷:长租公
寓收取租客押金,同时通过金融平台提前收取租客全年租金,归集资金后除部分用以支付给房东,大部分资金用来扩张房产数量规模。一旦资金链断裂,也可能像近期的P2P爆雷,引发大规模的客户损失。

  美好生活中的房地产商机

  蛋壳公 寓陈总还在上述路演中对蛋壳公
寓的收益增长策略进行介绍,陈总表示,对于租房市场而言,有两个重要的组成部分,一是获取房源;二是根据房源获取利润。第1年蛋壳公
寓按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权。第2年,开始扩大利润差,收获房租增长红利。陈总分别以上地新盘融泽嘉园和建国门华侨村小区为例进行分析,第二年两地的市场涨幅分别达17%、20%。

  客户在完成签约前,还需要在手机上绑定一张银行卡,“押一付一”也就是每月从这张银行卡扣“月租”,其实就是分期按月还贷。

  房地产仍然“钱少且贵”是常态

  在众筹模式之外,租金贷也是一种资本扩充的模式。

  一家规模相对较小的房产代理公司的业务员向《每日经济新闻》记者表示,现在北京的租房市场已经被这些长租公
寓完全搞乱了,今年房价不断上涨。“上次我们去看一套一居室的房子,业主报价4200元/月,我们觉得有点高,希望能少一点,没想到这时一位做长租公
寓的业务员赶来,直接问业主报多少,看到这么多人都想拿房,他直接说给业主4500元/月。”他说。

  “之所以这样做,是因为我们现在面临着巨大的风险。”欧阳捷分析认为。政治局会议提出,要保持信贷、股市、债市、汇市、楼市的稳定。欧阳捷分析认为,“我们真正的问题出现在债市,其中最为关键的是民间企业的债务危机问题。如果一个项目债务违约就可能拖累一个企业,一个企业债务违约就可能导致整个行业受到金融挤兑而出现坍塌。”

  根据众筹客平台上蛋壳公 寓的路演实录,蛋壳公
寓商业智能负责人陈总以正在发行的蛋壳公
寓11包为例介绍了资产包的高收益,陈总当时表示,蛋壳公 寓11包为10套5年期公
寓,拟众筹金额63800元,预计5年总体收益率200%以上,年回报率在40%左右,同时,蛋壳公
寓会把11包此前租出去的利润在首次分红时给投资人。

  不过,这类通过期限错配扩张的手段是有风险的。杭州鼎家宣布破产就是一个生动例子。

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